神戸市中央区・灘区・東灘区の中古マンション情報・売却査定は仲介手数料最大半額

神戸・芦屋・西宮の魅力は、海・山の自然に囲まれた恵まれた地形、大きくもなく小さくもない程よいサイズの街、そして住む人達が織りなす住環境の良さだと思います。 実際、『2012年　住みたい街のランキング（近畿在住の950人にアンケート）』では、１位 芦屋 ・２位 西宮 ・３位 夙川 ・４位 神戸 ・５位 岡本 ・ ６位 梅田 ・ ７位 京都 ・８位 千里中央 ・９位　三宮 ・１０位　大阪 となっており、阪神間が１位から５位を独占しており、人気の高さを物語っています。

阪神間のこれらのエリアは、『高級住宅街』と呼ばれる地域で、街全体が閑静で調和のとれた住宅街となっており、豪邸が多く独特の雰囲気をもっています。 高級住宅地というのは、『住む人』、『家の区画の広さ』、『邸宅が織りなす調和のとれた街並み』の3つが揃って、初めて高級住宅地のブランドに成りえると思います。 その他の高級住宅地としては、御影、六甲、住吉、苦楽園などが有名です。昔も今も、財界人、文化人、著名人の多くがこれらのエリアの雰囲気を好まれ、お住まいです。

また自然もすぐそこに在り、南北に六甲山系を水脈とした幾つもの川　(生田川、西郷川、都賀川、石屋川、住吉川、天井川、芦屋川、武庫川）が流れております。 それぞれの川が、憩いの場となっており、朝晩のジョッギング、ウォーキングであったり、花見であったり、季節の彩りを肌で感じる事ができ、その地域のお住まいの方の生活に華をそえて、一層心豊かなものにしております。　特に、夙川の桜は美しく、『日本の桜 １００選』に選ばれています。

阪神間の教育環境はとても充実しており、神戸大学、関西学院大学、神戸女学院、神戸薬科大学、甲南大学、はじめ高校では、灘中・高等学校、甲陽学院、六甲学院、お嬢様学校としては前出の神戸女学院、神戸海星女子学院、神戸松蔭女子学院、甲南女子が有名です。このエリアの学校(公立も含む）ですが、この少子化時代に反し、生徒数が多くクラスもたくさん在り、子育て世代からも支持を得ておりますし、文教的にも豊かな環境です。

阪神間は外国の方にも人気のエリアです。1868年に神戸港開港以来、神戸には外国人が多く住み、外国人居留区や異人館が造られ、独特な文化とエキゾッチックな雰囲気を持った国際都市です。その為か、P＆G、ネスレ等、世界を代表する企業の日本本社が神戸に置かれ、ビジネスを展開しております。 外国人コミュニティ、5つのインターナショナルスクール、外国人仕様住宅、英語の通じる病院もありますので、外国人の方にとっても、安心して暮らしやすい環境です。

神戸、芦屋、西宮の大きな魅力がロケーションの良さです。大阪(梅田）や三宮（神戸の中心地）に出るのにも、新幹線、空港を利用するのも、交通アクセスの良さが光ります。 大阪へは阪急電鉄、JR、阪神電鉄の３線が利用でき、通勤、通学にも便利です。（所要時間は、三ノ宮駅から大阪駅（梅田）までJR新快速で２０分です）。 大阪市内へ高速道路は、阪神高速5号湾岸線、3号神戸線等高速道路があり、三宮の中心部の『京町』乗り口から、大阪市の中心部の『阿波座』出口まで約30分です。 空港へのアクセスですが、『神戸空港』までは三宮からポートライナー線で18分です。また、『関西国際空港』へは神戸空港から出ている高速船で２９分で到着します。 新幹線では新神戸から新大阪まで13分、東京まで２時間４０分です。飛行機では、神戸空港から東京まで１時間１０分です。

以上の点で神戸、芦屋、西宮は単に『高級住宅街』というだけでなく、調和のとれた住環境の街として、お勧めのエリアです。　 ご興味のある方、ご質問のある方は、ご遠慮なくお問合せ下さい。

本題に入る前に、弊社のホームページには、とても便利な査定機能が付いておりますので、ちょこっと宣伝させて頂きます。

売買では、皆様のお役に立てるようホームページ内に瞬間査定機能を付けました。マンション名、住所、専有面積等を入力しますと、過去の事例と現在の売り出し額から、瞬時にその物件の査定価格が出ます。これはあくまでも、概算（アバウト）です。 詳細な査定をご希望の場合、実際に物件を拝見し、使用状況、バルコニーの向き、階数、建物の劣化状況等をチェックし、適正価格を提示させて頂きます。 瞬間査定機能はとても便利ですので、ご売却をお考えでしたら、是非参考にしてみて下さい。

お待たせ致しました、さて、ここからが本題になりますが、お客様のご自宅の売却を失敗に導く、『上乗せ査定』と『物件情報の囲い込み』には、お気をつけ下さい！

不動産業者によっては、お客様より売却依頼を貰うため、わざと相場より高い査定金額を提示し、お客様を喜ばせて売却依頼の契約を取る不届き者がいます。（それは大企業・小企業関係なしです） その高い査定額で売却できればいいですが、相場より高い為、長期間売れ残り、結局は大幅な調整(値引き）をしないと処分できません。 査定において、当社はそのような姑息なことは一切致しません。なぜなら、お客様の為にならないからです。 弊社は、適正価格で提案させて頂きます。信用できる統計で言いますと、適正価格の場合、最初の1ｹ月に成約率が50％です。(2件の内1件売れるという事） その後、時間と共に成約率が下がり、6ｹ月後は、残念ながら15％値引きしても成約率が3％という統計の結果です。

当社は適正価格で早期に売却することをお勧めします。

ご売却については、転勤、住替え、相続、遠距離通学、両親と同居、老後対策、任意売却、離婚等、ご事情はおありの事だと思います。

例えば、『住替えの場合』ですが、現在の家のローンの残債、借り換え、売却想定金額、新しい家の借入の金利・返済額、を総合的に考えた場合、結局、売らない方がお客様にとって良いケースもあります。 人間は気に入った家が見つかると、他の大事な物事（今住んでいる家の売却の事、新しいローン、周辺の住環境、買い物の利便性のチェック等）が頭から消え去り、客観的な判断がにぶり、何が何でもその家が欲しくなるものなのです。 その恋愛マジックに似た状況から、客観的に厳しい現実をお知らせし、冷静な判断を頂くのも、仕事の一つと考えております。

通常、不動産屋の常識としては、お客様の売却依頼を断って、『売らない選択』をお客様に提案することは、絶対ありえません。それは、売却の仲介手数料が無くなる（0円）ことを意味し、自ら多額の売り上げを捨てる行為なのです。

しかしながら、当社はお客様を第一に考え、良い点も、悪い点も包み隠さず伝えさせて頂きます。 当社はお客様が後悔されたり、後で困るようなお取引を絶対にお勧めしません。

皆様のケースは個々に違いますので、ローンの内容、ライフサイクル、不動産市況、売却想定額、税制等を踏まえ、お客様と一緒に最善の方法を探り、お客様のご希望を尊重しながら、大切なご自宅についてご提案させて頂きます。

『お客様がご自宅の売却依頼をした不動産屋が、他の不動産業者にご自宅を売らせない』という行為です。

具体的には、ご自宅の売却依頼した不動産屋が

①.売りに出ていることを公表しない。 (不動産ネットワーク 【レインズ】 に公表しない）

公表されていないので、たとえ買いたいと思うお客様が居ても、売り出し中である事を知らないので、取引になりません。

②.他の不動産業者に広告させない

たとえ、売り出し中と公表しても、他の不動産業者には、売り出し中であることを広告宣伝させません。 売却を依頼された業者は自分が買主獲得の為、広告宣伝しますが、他の業者が買主を獲得出来ないよう、広告に制限をかけて買主を見つけづらくしています。もちらん、他の業者の力を借り、宣伝・営業すればするほど、早期に買いたいお客様を見つけやすく、早く売却出来るのですが・・・。

③.他の不動産業者から買いたいお客様の紹介を受けても、『只今、商談中です』と断る。

他社から『買主を紹介したい』と言ってきても、『只今、商談中ですので、お受けできません』とウソを言って断ってしまいます。 本当は商談中ではなく、購入見込み者もいないにも関わらず、他の業者が紹介する買主に買わせたくないだけなのです。

では、なぜ売却を依頼した業者はこのような事をするのでしょうか？ それは、自宅の売却をまかされた業者がは何が何でも、自分で買主を見つけて売却したいのです。 ですから、他の業者からの買主を排除しているのです。つまり、買主が支払う購入仲介手数料を他の業者に奪われたくないのです。売却を依頼された業者が自分で買主を見つけると、『売り』と『買い』の両方の仲介手数料が手に入るからです。

実際、売却依頼業者（A社）が買主を自分で探しても、他の業者が買主を連れてきても、お客様(売主様）が成約時に売却依頼業者（A社）に支払う仲介手数料の金額は変わりません。

不利益 ①.　売却に時間がかかる。 買いたいお客様がいるのに、取引が出来ない。

買いたいと思っている購入希望者が居るにも関わらず、取引をさせて貰えない為、売却に時間がかかります。

不利益 ②.　一番売りやすいタイミング(最初の1ｹ月）を逃してしまいます。

信用できる統計によりますと、売り出しが公表されてから1ｹ月以内が最も成約率(売れる確率）が高いのです。 その成約率は約50％です。つまり最初の1ｹ月で、2件中１件が契約になります。 最初の1ｹ月が最もチャンスがあるのに売却を公表しない為、自ら絶好の売りのタイミングを逃す事になります。

不利益 ③.　時間が掛かればかかるほど、売却額が大幅に下がる可能性があります。

売却を任せた業者のみが購入者を探している訳ですから、(他社には情報を出さなかったり、他社からの紹介の購入希望者を勝手に断る訳ですから）他社の力を借りない訳ですから、当然契約できる可能性は大幅に下がります。A社が自ら購入希望者を探し出し、契約する頃には時間が経ちすぎ、買主から足元を見られ、大幅な値引き交渉が考えられます。
信頼できる統計を見ますと、時間の経過とともに成約率(売れる確率）は下がり、6ｹ月目には売出し価格より15％値引きしてやっと3％の成約となってます。 それでも売れ残る物件は、その後、更なる価格調整（値下げ）が必要となります。

とんでもない話ですが、『囲い込み』をする業者はお客様が損するリスクを知りながら、自社の利益を優先させたのです。 囲い込みは、売り主の資産価値、時間を浪費させ、折角、売却を任せて下さったお客様の信頼を根本から裏切る事になります。

ご安心ください、当社は、そのような『情報の囲い込み』は一切しない事をお約束致します。

• 売却依頼を受けた当日(原則）に不動産ネットワークのレインズに掲載致します。これにより、各不動産業者に、お客様のご自宅の売り出し情報がわかります。
• 他の不動産業者にも、広告をして頂きたいので、制限をかける事をしないので、広告宣伝の数が多くなり、それだけ反響が大きくなります。
• 他の不動産業者からのご紹介のお客様の購入も、もちろん大歓迎です。

これにより、早期に、しかもお客様のご希望金額で売れる可能性が大幅にアップ致します。

お客様のご希望により、広告をしない事も可能でございます。(例えば、ご近所の方に知られたくない等）当社は、秘密厳守ですので、お客様のご要望に沿うようにさせて頂きますので、ご遠慮なくご相談下さい。

当社では、ご自宅の売却をご依頼頂けるお客様に、特別にお得なプランをご用意しております。(専任媒介以上）
それは、当社が頂く仲介手数料を大幅に下げさせて頂くことです。(当社の売上がその分大幅に減りますが、お客様に一番喜んで頂けることと考えたからです。）

通常、正規仲介手数料は3％+6万円（消費税別）ですが、当サイトでは売却期間に応じた「仲介手数料最大50％OFF」プランか、売却期間に関わらず「仲介手数料一律30％OFF」プランをご選択いただくことができます。 ※成約価格が1800万円未満の場合は仲介手数料最大30％OFFプランの適用となります。

お任せ頂きましたら、ご自宅が1日でも早く、1円でも高く売却出来ます様、誠心誠意頑張らせて頂きます。 もちろん、上記に書きました『上乗せ査定』と『物件情報の囲い込み』は、絶対に致しませんのでご安心ください。

日本は現在、4人に１人が65歳以上というのが現状です。この63年間で寿命が男性が21.6歳　女性が24.7歳延びているのです。 今のおじいちゃん、おばあちゃんはすごく若くて、元気で、オシャレで、とても昔の方とは比較にならない位パワフルです。

とは言うものの、長寿社会になった反面心配なこともあります、それはやっぱり体の事、介護の事、お金の事、一人暮らし、家の事、相続の事などだと思います。 そこで、不動産のプロとして、下記の点で、何かお役に立てるのでないかと考えました。何でもご遠慮なくご相談下さい。

介護付き施設について

◎　まず、介護施設付きマンションに移る場合でも、どこの施設がいいの？
◎　その場合、自宅を売却した方がいいの？

奥の手をご紹介します

◎　日々の生活費のこともあります。年金だけでは到底十分ではないですし、貯金もそんなに多くない場合、大変お困りのことと思います。 自宅に住みながら、自宅を担保に入れて、月々の生活費を受け取れるプランを扱っている金融機関をご紹介させて頂きます。 欧米では『リバース・モゲージ』と言いまして、かなり、普及しているシステムです。このシステムは、相続が発生した時に自宅を売却する事を前提に、生前中に金融機関が毎月の生活費を立て替えて、お客様にお支払します。金融機関は相続が発生した時にご自宅を売却し、今までに立て替えて支払って来た生活費等を回収します。【自宅の売却金額】－【金融機関が立て替えて支払って来た生活費等】＝【残金】
ご安心ください、その【残金】は、相続人(お子様たち等）に支払われます。詳しくはお問合せ下さい。

相続問題について

相続問題ですが、財産の大小にかかわらず、、『相続』が『争族』になるケースが多いです。争族額が多額になれば、もっとややこしくなるようです。 『争族』は必ず後を引きずります、仲の良かった兄弟、いとこが20年・30年会わなくなったなんていう話はめずらしくもありません。 愛する家族の為、子供達があとあと兄弟ゲンカにならないように、道筋をつけてあげて下さい。(それは、愛する家族への本当の親心だと思います。） 55歳を越えると、一度真剣に考えてみることをお勧め致します。
相続で一番厄介なのが、不動産です。なぜなら、不動産は切って分ける訳にも行かず、結局、売却するケースが多いですが、すぐに売却きるとは限らず、物によっては、かなり時間をかけても売りづらい物件があるからです。 相続税申告期限は、相続が発生してから10ｹ月以内です。それまで、不動産物件が売却出来なければ、他の相続したお金で支払うか、自分の貯金を取り崩して支払うか、不動産そのものを物納するかです。 しかし、物納は許可制で税務署の審査で認められた場合にみ、収められるシステムですので、簡単に認められる訳ではありません。

では、どうするのが良いのか？　個々のケースにより、答えが違ってきますので、申し分けありませんが、軽々しくお答えできません。

• 不動産に限ってなら、私がお答えさせて頂きます。
• 不動産だけではなく、相続全体(有価証券、現金、ゴルフ場の会員権、不動産、家財等）、又、相続税対策のご相談でしたら、税理士、信託銀行等の専門家に相談されることをお勧めします。 もし、相談先の専門家を御存じなければ、こちらで紹介させて頂くことも可能です。

悩むより、まず行動です。本当は、悩まないで良いことを、悩んでいるのかも知れません！

当社についてお話させて頂きます。皆様が安心して不動産のご相談して頂けます様、神戸三宮に　グレース不動産会社を設立させました。

皆様に上質の洗練された高級不動産物件をお届けしたい、また品位のある人間 ・法人でありたいという思いを社名のグレース（優雅、上品、洗練）に込めました。 神戸市、芦屋市、西宮市、梅田周辺の『高級賃貸』と『売買』の両方を取り扱っております。

私どもの社訓は『いつも感謝の心を持ち、お客様に誠実であれ、そして、ご縁を大切にする』の三つでございます。 また、私どもはお客様が安心してお取引が出来ますよう、下記の『5つのお約束』を致します。

1. 常にお客様の立場で、お客様目線で行動いたします。
2. 正直に、かつ誠意を持ってお客様に接します。
3. 難しい不動産用語は使わずに、やさしく分かりやすい言葉で説明させて頂きます。
4. しつこい営業や訪問は一切いたしません。
5. ご質問やお問い合わせについては、原則その日のうちにお返事いたします。

どうか、末永いお付き合いをお願い致します。

今まで、私のプロフィールにお付き合い頂き、ありがとうございました。

最後に、私は日本の不動産業界の社会的地位の向上を目指したいと思っております。 日本で不動産業と聞くと、何か胡散臭い業種のイメージがつきまといますが、アメリカでは全くそんな事はありません。 このイメージを改善するには、まず私から、お客様に対する『誠実さ』と仕事に対する『真剣さ』で、自ら襟を正して、誇りを持って不動産業に真摯に取り組んで行く事だと考えております。

皆様、これからも、ご指導、ご鞭撻を賜ります様、よろしくお願い申し上げます。