月別アーカイブ: 2014年4月

売却依頼は、『一般』、『専任』、『専属専任』のどれがいいの!?

今回は、不動産屋に自宅等の売却を依頼する時のお話です。売却の依頼時に不動産屋と媒介契約書を取り交わすことになります。『媒介契約書』と名前は固くて大げさですが、簡単に言えば売却の依頼書』の事です。しかし、この媒介契約書がキーポイントなのです. 媒介契約書(売買仲介依頼書)には、①一般契約 ②専任契約 ③専属専任契約の3種類があります。行儀の悪い不動産屋は、何の説明もせず(3つの契約のパターンがあることすら説明なしで)、③の専属専任契約書を見せ、ここに署名とハンコを下さいと迫ります。売却の依頼者は何も分からずに、言われるがままにハンコを押してしまう人が多いようですが、絶対にやめて下さい。 そんな不動産屋に売却の依頼をしてしまいますと大変な目にあわされます。すぐに、『やっぱり、よく考えてからにする。』として、その業者を追い返して下さい 媒介契約書の比較表 売却の依頼は上記の表のとおり、3種類ありまして、主な違いは、 ①一般媒介契約:複数社と契約可能。売主自身が買主を見つけた場合、仲介手数料は不要。  ②専任媒介契約:契約は1社のみ。主自身が買主を見つけた場合、仲介手数料は不要。 専属専任媒介契約:契約は1社のみ。売主が買主を見つけた場合でも、不動産屋に仲介手数料を支払わなければならない ということです。 では、一般媒介契約』の複数社に依頼した方が確率が上がって良いのでは、と思われがちですが・・・・。依頼を受ける不動産業者の立場としてはこう考えます。わかりやすいように、不動産業者側の気持ちを恋愛に例えます。『専任媒介契約(専属も含む)』は、結婚(契約)を前提とした真剣なお付き合いと同じです、少し時間はかかるかもしれないけれど、いつかは必ず結ばれる(契約する)のです(つまり安心してお付き合いが出来るのです)。一方、一般媒介契約』は、恋多き人と同じで、複数の人(複数の不動産業者)と恋愛関係を同時進行している為、結婚してくれるのか、捨てられてしまうのか全くわかりませんので、(不動産業者も)どれだけの真剣な気持ちでお付き合いして良いのやら、悩みながらお付き合いをします(専任の場合は、将来を誓い合ったフィアンセの関係でで、一般の場合は、只のボーイフレンド、ガールフレンドみたいなものです)。 実際、『専任媒介契約』をもらった場合は、不動産屋も宣伝広告(チラシ作成、新聞折り込み、ポスティング、SUUMOなどのポータルサイトに掲載等)に、お金を惜しみなくかけます。いつかは、契約し(結婚し)、仲介の手数料が必ず手に入るからです。不動産屋も依頼者の信頼に応える為、少しでも早く、少しでも高く売ろうとプライドをかけて頑張ります。 一方、一般媒介契約』の場合、お金をかけて広告宣伝しても、他の業者が売ってしまえば、1円の手数料も回収できず、広告宣伝費等の赤字を抱え込むリスクがあります。その分、思い切って広告宣伝費をかけることができにくいですし、営業にもあまり力が入らない業者が多いようです。これらの話は依頼を任される不動産屋の内部事情であって、お客様サイドから言えば関係ないと思われるかもしれません。 売主様としては、多くの業者に(一般媒介契約で)頼んだ方が広がりが出来て、早く高く売れるのでは? とお考えになるでしょう! ところが、実際はそうでもないのです。 不動産業者間には、レインズ(近畿不動産流通機構)というネットワークシステムがあり、そこに売主様の依頼物件を登録することにより、近畿圏の25,000社の不動産業者と情報を共有できるシステムなのです。レインズの加盟の不動産屋に、売主様の物件に興味がある人がいれば、その人を紹介して貰えるからです。つまり、依頼した1社で購入客を探すのでなく、近畿レインズ加盟の25,000社で購入客を探しているのです。一般媒介契約で10社がレインズに登録しても、専任契約の1社がレインズに登録しても、登録内容が重複するだけで何のメリットもありません(加盟の25,000社に伝わる情報は同じモノなので)。ちなみに、専任媒介契約は必ずレインズに物件掲載の義務がありますが、一般媒介契約の場合は、掲載義務が無く、載せる/載せないは自由なのです。ということで、お客様目線で考えても、信頼できる不動産屋であれば、一般媒介契約よりも、専任(専属も含む)媒介契約の方が良いと思います。 さて、残る問題は、専任は2種類あるので、『専任媒介契約』にするか『専属専任媒介契約』にするかですが、私は『専任媒介契約』で良いと思います。売主様がご自身で買主を見つけてきても、不動産屋に仲介手数料を支払わなければならない専属専任媒介のやり方はフェアでないと思います。(ただし、別の事情で専属にした方が良いケースもあります。) 売主様が実際に不動産屋にご自宅等の売却依頼をする時は、媒介契約(依頼契約に必ず3つの媒介契約の違い(メリット、デメリット)、契約の有効期限、業務処理状況の報告義務等の説明を受けて下さい。説明を聞いているうちに、いい加減な不動産業者か誠意のある信頼できる不動産屋かを判断する材料にもなります。 尚、上記の考えは個人的な一考察にすぎません。どのタイプの媒介契約にするかの最終的なご判断は、お客様の自己責任にてお願い致します。分からないことがありましたら、お気軽に当社にお尋ねください。グレース不動産 078-335-6800

大阪にカジノ? 統合型リゾート(IR)のついて

今回はいつもの居住用不動産のお話とは全く違うカジノ誘致のお話です。

3月26日に、大阪でカジノを核とする統合型リゾート(IR)の講演が大阪であり、拝聴して参りました。この5月に審議されるカジノ法案の国会通過の先乗りです。現在、日本に候補地はいくつかあるようですが、最有力が東京のお台場と大阪市の夢洲です。(大阪市の場合、他に4ケ所の候補地があるようです。)すでに外資も鼻息が荒く、法案が通ればラスベガス・サンズのオーナーが総額100億ドル(約1兆円規模)の投資方針を表明しておりますし、大阪では米ラスベガスのシーザーズ・エンターテインメントやゲンティン・シンガポールも5000億円規模の投資を予定しています。カジノ法案が通過して順調に行けば、東京オリンピック開催の2020年まではカジノを核とする統合型リゾートの第1号が完成されるでしょう。その場合、大阪の関連雇用創出は7万人超、事業収入は4700億から5200億円と予想されています。投資効果も計り知れないものとなりそうです。6年後のことなので、つまり、もうすぐ目の前のお話なのです。

IRとはIntegrated Resortの略で単なるカジノだけではなく、エンターテイメント、観光、またその地域の特性、施設を生かした統合型集客事業のことをいいます。日本にカジノが出来れば、国内はもとより、世界各国から観光客が日本の統合型リゾートを目指してやってきます(シンガポールがIRの成功例です。ちなみにカジノ、高級ホテル、国際会議場、商業施設を併せ持つシンガポールのマリーナ・ベイ・サンズは前出のラスベガス・サンズ社の投資によるものです。テレビでよく紹介される高層ビルにサーフボードみたいなのが乗っかって、つながっている建物です)。

大阪にカジノが出来た場合、カジノ以外のエンターテイメントの核としてUSJがありますし、大阪から1時間圏内で行ける京都、奈良、神戸にも観光で足をのばすことができる絶好のロケーションなのです。また、神戸には、最先端医療センターがありますので、その最新設備によるガン検診・人間ドックの海外客ツアーも考えられます。ニュヨークやラスベガスみたいに劇場やショーにも観光客は足を運ぶでしょうし(海遊館も人気を博すでしょう)、大阪での国際会議も増えます。大阪城の近くに忍者の体験施設を作ったら、外国人観光客は大喜びだと思います。IRによる可能性は無限大です。今まで関西は、良い観光資源を持ちながら、今一つ生かし切れていなかったのですが、統合型リゾートの出現により関西が大きく生まれ変わることでしょう。

統合型リゾートが大阪で決まれば、ホテル、商業施設、観光施設の建設ラッシュとなり、建築以外にも外国人観光客の誘致による観光事業の拡大、地域の活性化、産業創出、雇用増大、税収増など経済効果は計り知れず、関西経済も大きく浮揚することは間違いありません。静かに、期待を込めて5月のカジノ法案の行方を見守りたいと思います。