数百万円でもできる不動産投資 昨年実績:310万円で利回り20%

皆さんは『不動産投資』と聞いて、多額の資金がないと出来ないのではと固定観念をお持ちのようです。エリアを選べば、低額で高利回りの優良物件に出会うことも可能なのです。もちろん都心エリアでは土地値が高い分、購入額が高額になりますが、賃料においては購入額に比例するほど取れませんので、投資利回りは落ちます。悩ましいのは、人気エリアの資産価値の高い物件に重きを置くのか、それとも、投資実績(利回り)に重きを置くのかです。

私は、純粋な投資で考えるのなら、資産価値より利回りに重きを置くことをお勧めします。但し、条件が3つあります。①駅が急行(快速)の停止駅であること。②駅から歩いて10分以内である事 ③2年以内にリフォームをした物件であること。

賃貸マンションの不動産投資で一番困るのは、入居者が見つからない事、メンテナンスに費用がかかることです。そのリスクを避けるために上記の3つのポイントで投資物件を探される事をお勧めします。

昨年、神戸市北区の北鈴蘭台駅の物件は破格の310万円で、駅まで徒歩7分、57㎡、最上階、南向き、半年前にフルリフォーム済、賃借人付きで利回りが20%でした。当社の会員登録のお客様に物件の売り出しをお知らせをしました所、すぐに契約となりました。

タイミングもありますが、まだまだ、探せば良い掘り出し投資物件に出会えます。当社に会員登録頂きますと、ご希望の投資条件などお聞かせ下されば、ニーズに合った投資物件をご紹介する事も出来ます。不動産投資は、『慌てず、焦らず、じっくりと、でも、ここぞという時は即決でチャンスを逃すな!』が基本です。GOOD LUCK!

さあ、1年で一番不動産売買が活発に動くシーズン到来です!

不動産売買が一番活況に動く2.3.4月が到来しました。毎年、この時期は転勤、お子様たちの入学・卒業、また定年を迎えての終の棲家探し等で、家を売りたいお客様、買いたいお客様でにぎわいます。つまり、家を探されているお客様にとっては、家の売り物数が増えますので、自分の探している条件にピッタリのおうちに出会う確率が高くなるのです! でも、その反面、この時期には家を買いたいお客様の数も多くなりますので、良い不動産物件が売りに出てきましたらすぐに売れてしまいます。

購入のチャンスを逃さない方法としては、インターネットで新しく売り出される不動産物件をこまめにチェックをする方法があります。しかしながら、この方法は一般のお客様にとって大変手間がかかり、面倒だと思います。そこで、信頼のおける不動産屋に『希望の物件が売り出されたら、すぐに知らせて貰う』よう依頼するのです。お客様の希望条件はなるべく細かく(予算、エリア、間取り、広さ、駅からの許容距離、希望の学校区、駐車場の有無、ペット、庭の有無等)不動産屋にお伝えして下さい、その方が不動産屋も希望条件にドンピシャの物件をお客様にお知らせできるからです。

また、売却をされる方は必ず複数の不動産業者に声をかけて、売却額の査定額を出して貰って下さい。その時重要なのは、不動産会社の大小ではなくてその担当者を吟味して下さい。と申しますのは、不動産取引はその担当者の人柄・経験・まじめさで決まってしまうからです。大手でもテキトーな担当者もいますし、個人でやっている不動産屋でプライドをかけて一生懸命やってくれるところもあります。査定額の報告時にお客様に対し、客観的な数字による説明資料を用意していなかったり、売り出し時の営業方針の説明がない担当者(不動産業者)は除外した方が賢明です。担当者とじっくり話してみれば、ある程度お任せして大丈夫か否かの感触をつかむ事ができます。ご自宅の売却は2・3・4月で売却を完了してしまわないと、5月から購入希望のお客様が減りますので、売却成立の確率が減ってきます。そのことを理解して、売却を依頼されるお客様の目線に立ち、責任を持って売却(営業)活動をしてくれる担当者(不動産業者)を選んで下さい。

家の購入をお考えの方も、売却をお考えの方もこの2・3・4月の好機を逃さずに頑張って下さい。GOOD LUCK!

不動産の事でご相談・ご質問がございましたら、当社にお問合せ下さい。相談は無料ですのでご安心下さい。(グレース不動産 078-335-6800)

ミッション インポッシブル② 1ケ月間で90才のアパートの住人を円満退去に導き、事業用土地を高値で売却せよ!

お客様より遊休地を処分したいとご相談が有りました。結構な広さの敷地で、一戸建ての住宅が何軒も建つ大きさの土地でしたが、大きな問題がひとつ、敷地内に古アパートがあり90歳の方が1人でお住まいなのです(他のお部屋は全て住人が引越し済で誰も住んでおりません)。その土地を売却するには、その高齢者の方にお願いして退去して頂き、アパートの建物を解体撤去し更地にする必要がありました、もし、アパートからの退去を拒まれた場合は居住人がそのまま住み続ける為その土地は残念ながら事業用土地(戸建やマンションの建築用土地としての更地渡し)として売却する事ができません。通常、立ち退きについては話がこじれる事が多く、また、交渉に成功するケースでも長期交渉になり数年を費やすことも珍しくありません。

一番難しかったのは、居住人の転居先の物件を探す事でした。そのエリアの賃貸物件は沢山あるのですが、入居者が90歳の高齢者で1人暮らしとなりますと、老齢者の孤独死などの社会問題がある為、どの大家さんも受け入れて貰えませんでしたが、あきらめずに転居先を探し続けた所、居住人にとって快適で比較的新しく、間取りも理想的で受け入れて頂ける物件に巡り合うことが出来ました。

居住者様に所有者様が土地売却を希望されている事の説明しました所、『良い転居先があるのなら、移ることも検討しても良い』とおしゃって下さり、後日、転居可能な住居をご案内しました所、今よりも住環境が良くなるのを気に入って頂き、転居することに快諾して頂きました。また、お近くのお身内の方が保証人になって下さった事も追い風となりました。

そこで、次の事を念頭に居住人の立ち退き・転居を進めました。①居住人に不安や心配など精神的な負担をかけない事 ②移転先の住居が今のアパートより条件が良く住みやすい事 ③居住者に金銭的な負担を一切かけない事 ④居住人が引越し準備をしなくて良いように、引越しおまかせパックを使う事。

今回、土地の所有者様の御好意で90歳の方の移転先に新品のベッド、家電製品をご提供頂き、居住人様も大喜びでした。お陰様で話がトントン拍子に進み、売却希望の土地の所有者様も退去される居住人の方もウィン・ウィンで円満に解決いたしました。

当初、90歳のご高齢の居住者の転居先を見つけ、転居・引越しをして頂くのは誰もが長期間を要し、難しい交渉となることを懸念しておりました。しかし、今回1ケ月という短期間で交渉、転居先の手配、退去までを円満に終えることが出来ました。諦めずに粘り強く物事に接する事、人には誠意を持って接する事、どんな小さな質問でもすぐに分かりやすい言葉で回答する事の大切さを改めて勉強させて頂きました。お蔭さまで、その土地は高値で売却する事が出来、売主様にも大変喜んで頂きました。どんな、難しい不動産の売却ケースでも、粘り強く解決にむけて、お客様の満足の行きますよう取り組みますので、ご相談下さい。(特に相続がらみで売却を希望しながら、身内で土地の売却話が進まないケースなど。)

ミッション インポッシブル① 約1億円の豪邸を売出しから20日以内に契約せよ!

今年を振り返れば仕事上色んなことがありましたが、その中でも最も忘れられない経験が今回のお話です。

売主のお客様は外国の方で本国に帰国する為に、自宅の売却相談が当社にございました。ご自宅は神戸の山の手の邸宅で、査定の結果、約1億円で売出しをすることになりました。しかしながら、帰国とのタイミングで50日以内に取引を完了しなければならないという事が判明しました、それはつまり、逆算すると20日以内に契約しないと取引が成立しない話なのです。どういことかと言いますと、通常1億円近い不動産物件の取引の場合、住宅ローンを組み、銀行から購入代金を借りて支払いますので、そのローンの申込から実際のローン貸付(融資の実行)までの期間がどうしても約30日(審査や融資機関との契約等の期間)必要なのです。つまり50日(帰国までの日数)-30日(契約後の借入手続き等に必要なに日数)=残り20日です、20日以内に当社が買主様を見つけ出し契約に漕ぎ着けないと、売主様は自宅が売却できないまま本国に帰国することになり、窮地に立たされるという訳です

当社は高級物件も取り扱っておりますので、富裕層の顧客も数多くいますし、私の個人的なネットワークで高級物件を提案させて頂くルートも数多く持っております。通常でしたら『高額物件ですが、お任せ下さい』と胸を張ってお受けするのですが、さすがに今回の20日以内に契約というのは非現実的です、なぜなら高額物件になればなるほど購入できるお客様が限られ、売却に時間を要するからです

売主様にそこの所をご説明し、それでも良ければ当社にご依頼くださいとご説明をしました所、リスクを納得の上で売主様から当社に売却のご依頼を頂きました。当社に売却をまかせて頂いたからには、意地でも20日間で売買契約してお客様のご期待に応えなければという使命感がこみ上げて参りました。

まず、戦略です。当社は特にマーケティングが得意ですので、客観的にその豪邸の強み、弱み、可能性、リスクを分析し、また、かなり時間をかけ売却物件を細部まで観察し、徹底的に近隣・周辺の市場調査を行いました。その結果、この豪邸をどの様にアピールするのが一番効果的か、またアピールすべき顧客層、居住エリアなどを統計的に割出し、そのための独自の宣伝プロモーション、周知活動を短期間で徹底的に実行しました。当社はマーケティング力・分析力・提案力においては、他社では真似できないと自負しております。

これらの戦略を実行したお蔭で売出し当初から約1億円の物件にしては反響が大きく、結構な数のお客様が内覧にお越しになられました、その結果、売り出しから12日目にご案内したお客様より買付証明書(売主様に購入希望しますという意志表明書)を頂き、その後トントン拍子に話がまとまり契約に至りました。なんと、当初不可能と思われていた売主様の帰国まで(50日間)にご自宅を売却することが出来たのです。今回は運も味方してくれたと思いますが、諦めなければ道は開けるという事を身を持って経験致しました。買主様も良い方で、『思い出のたくさん詰まった家を手放すのは寂しくて心が痛むが、買主様が良い人で本当に良かった』と売主様は申されておりました。売主様は設計・デザイン・材質選定までこだわり完成させた注文住宅の豪邸でしたから、ご自宅に対する思い入れは相当なもので、愛娘を新しい嫁ぎ先に送り出す気持ちにだったと思います、愛娘を大事にしてくれて一緒に素晴らしい時を刻んでくれる愛娘のパートナー(買主様)が素晴しい人柄なので安心して本国に帰れると感じられたようです。

売出し20日以内に買主様を探し出し契約をし、50日以内に売買を完了させるというミッションインポッシブルを達成したのは私にとっては達成感あふれる仕事でしたが、振り返れば、売主様と買主様のご縁をつなぎ、大切な愛娘(売主様の思い入れのご自宅)の素晴らしい嫁ぎ先へのお手伝いが出来た喜びの方が大きかったです。これからも、買主様は売主様のお気持ちを酌んでそのおうちを大切にして下さることでしょう。

売買契約書のコピーなら、印紙代を払わずに済むの!?

売買契約において、契約書を取り交わしますが、その契約書には印紙を貼る事になっております。ところが、契約書を一通作成し、その正本に印紙を貼って買主が保有し、売主はその正本をコピーして契約書がわりにすれば売主側の印紙代分が浮くと信じている人がいますが、これはアウトです。

これは、3つの側面があります。第一に、このコピーは契約書として効力が有るかの点ですが、写しであっても契約書の効力は有ります。第二に印紙税法上どうなのかという点ですが、コピーは課税文書ではなく、只のメモと同じ扱いの為、課税文書ではなく印紙を貼付する必要はありません。第3に宅建業法的にどうなのかですが、宅建業法では売買契約に際し、不動産仲介業者は両当事者(売主と買主)の双方に、契約書(第37条書面)を交付する義務があります。従って、契約書(第37条書面)には宅地建物取引主任者の記名と押印が必要で、写し(コピー)では記名、押印したことになりません。もし、売主に契約書(第37条書面)を交付せずに、契約書のコピーで済ませた場合、宅建業法に違反し、その不動産業者は監督官庁から行政処分を受ける可能性があります。つまり、契約書の印紙はごまかさないで、ちゃんと貼らないといけませんということです。

もし、後で印紙が貼っていないことがバレた場合は、過怠税として本来の印紙の額の3倍が徴収されます。

当グレース不動産では、お客様が後で不快な思いをしませんよう、また宅建業法を順守するため、売買契約書には売主様と買主様に必ず印紙を貼って頂いております。

 

いまどきマンションの人気設備とランキング

いまどきマンションの人気設備とランキングをご紹介いたします。

1位 ディスポーザー 生ごみをキッチンの排水溝で粉砕し、水と一緒に流せる設備です。温かくなるますと、どうしても生ごみは臭ってきて不愉快で、不衛生です。ディスポーザーがあれば、そんな悩みとサヨナラです。また、捨てるゴミの量が減らせるのも助かります。

2位 ペアガラス(複層ガラス) 2枚の窓の間に空気の層を設けることで断熱性を高めた窓で、結露しにくいのが特長です。昔のシングルガラスの差は歴然としており、結露とサヨナラです。

3位 床暖房 床材の下に敷いた発熱体が足元から優しく温めます。空気を汚さず乾燥しにくいので、本当に便利です。特に女性からの人気度は高いです。

4位 ICカードキー かざすだけでエントランスや住戸のドアが開錠できるので大変便利です。特に手荷物の多い時などは助かります。

5位 トランクルーム 季節物やアウトドアの大型用品などを収納できるスペースがあると本当に便利で助かります。入口の横に設置されていたり、トランクルーム室だけ固めて別の場所に設定しているケースもあります。

6位 浴室換気乾燥機 換気機能で浴室のカビを防止する。最新のものではミストサウナ付きもあります。窓の無くて換気がしにくいお風呂には助かります。

7位 宅配ボックス 不在時に荷物を受け取ります。今やマンションになくてはならない必須アイテムです。メールボックスの隣とか、共用部分にロッカー型の物が置かれていることが多いです。

8位 ビルトイン型食器洗浄乾燥機 今や食洗機が在るのが当たり前の時代ですが、ビルトイン型により、キッチンの作業台スペースを広く使えます。

9位 フルオートバスと魔法瓶バスタブ 浴室のお湯はりがキッチンのコントローラーで自動にでき、お湯をあふれさせる心配もいりません。追炊きも簡単に出来ます。また、保温効果の高いバスタブの使用により、後でお風呂に入る人も快適です。

10位 IHクッキングヒーター 火を起こさずに調理ができまうので、お年寄りや子供にも安全です。五徳がなくフラットなのでお掃除がラクラク、また作業スペースにも使えます。

後付けをしようとしますと結構費用が掛かります。ちなみに、床暖房で80万〜120万円、ビルトインの食器洗浄乾燥機で20万〜30万円、浴室乾燥機&フルオートバスで80万〜140万円します。

参考にして頂けますと、ありがたいです。ランキングについては、当方の独断と偏見により決めさせて頂きました。あ・し・か・ら・ず (*^_^*)

意外と役に立つ 『SUUMO(スーモ)』の無料雑誌! その活用術!

皆さんの身近に置いているフリーペーパー(無料雑誌)のSUUMO(スーモ)は、駅、コンビニ等に置いてあり、毎週火曜日に発行されています。フリーペーパーだから、大した事は載ってないだうと思っていたら、大間違いです! SUUMOは、新規マンション紹介が中心ですが、それよりも、もっとみて欲しい箇所が3つあります。

まず、第一に特集記事です!表紙のど真中に『〇〇〇〇〇』と大きな文字で特集のテーマが書かれています。 テーマは 『賃貸 vs 買う』 『新築 vs 中古』  『一戸建て vs マンション』 『住みやすい家の5つの条件』 『今か3年後か?買い時比較』 『今の給料で買える額』 『住宅ローンランキング』 『資産価値が落ちない街 関西ランキング』など、みんなが本当に知りたい事をテーマにして取り上げています。大体4〜6ページでコンパクトに表、イラスト入りで分かりやすい言葉で書かれております。漫画を使ったものもあったりで、誰でもフツーに短時間(5分位)で読めて理解できます。特に不動産を購入した人の実際の失敗談、成功談など生の声(間取り、エリア選定、設備優先順位、ローン等の成功・失敗)が掲載されているのがありがたいです。時々、関西在住の人を対象にしたアンケート結果も掲載されており、『住みたい街』『住んでみて良かった街』なんかのランキングも発表しています。書いている内容も初級者から上級者までを対応しているので、我々プロが見てもあきない内容です。逆にお客様にご説明する時は、このように分かり易く説明すべきだと勉強になります。

第二に特集記事のすぐ後に【サブのテーマ特集】がありますが、『使える間取り判定術』 『契約から入居までの手続き・お金のダンドリ術』 『満足できる買い替え術』 『マンションの使える設備ランキング』などメインの特集記事に負けないくらい、読者が興味のあるテーマをわかりやすく解説しています。場合によっては、メインよりサブの方が内容的に勝っていたりしますので・・・・。

第三に、巻末の『マイホームガイド』ですが、その中の『今月の金利check!』は、ローンを検討している方の指針になりますので、チェック要です。(金利発表から掲載までのタイムラグがあるので注意して下さい)

ということで、皆さんがSUUMOを手に取る機会があれば、上記の3つのチェックポイントがあることを忘れずに、一度見て下さい。不動産の本と聞くと、一般の方は身構まわれてしまい、こ難しい話で頭が痛くなりそうという先入観をお持ちの方が多いですが、杓子定規に書かれている本とは違い、みんなの気になるテーマを、わかりやすくイラスト入りで易しい言葉で書かれているので、きっと目からウロコで不動産のことがよく分かり、親近感をもって貰える思います。これをきっかけに、不動産に興味を持って頂ければ幸いです。

 

そろそろ、秋の不動産シーズンが始まります! 急がないと!

不動産の住居の売買で言えば、秋のシーズン(10月から年末にかけて)と春のシーズン(2月から4月末)が有ります。

前者は年内に売ってしまいたい売主様と年内に購入して新年を新居で迎えたい買主様がいらっしゃるからです。春のシーズンは、ご主人の転勤、海外赴任で自宅を売却したい、またお子様の新入学で通学に便利な所に移り住みたいなどが主な理由です。企業の新年度またはお子様の新学期を新しい住居でスタートさせたいと考える方がたくさんいらっしゃいます。

さて、秋のシーズンですが、年内に住居を購入予定の方若しくは年内にご売却をお考えの方は、早めに信頼できる不動産業者にご相談される事をお勧めします。

まず、購入の物件をお探しの方は、ご自分の希望条件(予算、間取り、エリア、駅からの許容徒歩時間、築年、入居予定時期、住居人数、駐車場の要/不要・ペット飼育の有無、その他のこだわり)を前もって不動産業者さんに教えておき、条件に合った物件を提案してもらって下さい。また、日々、売物件情報が入って来ますので、その業者に見落としの無いようチェックして貰って下さい。条件に合った物件が出てきましたら、即、内覧して下さい。良い物件は、早く決まってしまうので、スピードが命です。

売却希望のお客様ですが、まず、複数社からおうちの売却金額の査定をとります。その中から、提案の内容をよく聞いて信頼できる不動産業者を選びます(一般、専任、専属専任のいずれかで媒介契約をします。※ 売却依頼時の注意事項は、過去のブログに記載しておりますので、参考にして下さい)。まずは、今までの顧客の希望条件とのマッチング、売物件であることを探している人にに届くよう宣伝活動(スーモ等のポータルサイトの活用、自社ホームページの掲載、チラシの配布)をして貰い、少しでも早く高値の売却をして貰うよう不動産屋に頑張って貰って下さい。

ですから、年内に取引の完結を考えているお客様は、いまからそろそろ準備をされろことをお薦めいたします。Good luck !

 

 

 

フラワーロード沿い 三宮から徒歩5分 1000万円 生活至便のマンション

今回ご紹介するのは、三ノ宮から北に5分の所で、フラワーロード沿いで1階にローソンが入っている『グレイスハイツ新神戸』マンションのご案内です。2LDK、48.20㎡、9階、角部屋、東向き、2014年8月にリフォーム済みで1000万円の物件です。新神戸駅までも徒歩6分、マンションの前がバス停ですので、交通至便です。(所在地:神戸市中央区布引町2-1-11)

☆ 20140506_111352 縦2          地図 グーグル②

間取りの2LDKの内容ですが、6帖の和室が2室、リビング6帖、ダイニングキッチン8帖です。和室は襖で仕切られていますので、襖を取り去れば、12帖の部屋になります。

◆ 間取り図面 3     DSC03424 縦

リビングとダイニングキッチンの写真はこちらです。新しいキッチンセットなのが嬉しいですね!リビングには2方面に窓が有り、東面の窓の下は、ガラスになっているので本当に明るいです。キッチン前にも窓が有り、換気がスムーズで助かります。

DSC03422  DSC03433

工夫次第で、リビングと和室の戸を取り除くと、開放感一杯の部屋にもなります。和室で小さいお子さんを遊ばせて、リビングのソファーから見守ってあげるのも良いですね! また、リビングからは壁でキッチンを見えないようにしてあり、お客様が来られても流し台等の生活感を見せない工夫がされています。

DSC03443   DSC03438

また、投資でお考えの場合でしたら、相場で言えば月額約8万円で貸すことができそうです(この場合、表面利回りが9.6%になります)。

この物件にご興味が御座いましたら、グレース不動産 TEL:078-335-6800 までお問合せ下さい。

 

たよりになる!みなと銀行の住宅ローン

皆さんが不動産物件を購入される時に、ほとんどの方が住宅ローンを利用されると思いますが、融資が思うように得られない場合、せっかく運命のお家を見つけても泣く泣くあきらめるしかありません。そんな時、みなと銀行に住宅ローンを相談する事をお薦め致します。

大手の都市銀行の住宅ローンの審査は、杓子定規で判断されがちなので、少しでも銀行の査定の条件から外れてしまいますと、門前払いで貸して貰えない事がほとんどです(事前ローンの審査さえ嫌がられることもあります)。

ところが、みなと銀行さんはお客様のそれぞれの事情を汲み取ってくださり、大手都市銀行で問題と指摘された点があっても何故そうなったかの納得できる説明をすれば、融資を真剣に検討して頂けます。また、女性の産休による一時的な所得のマイナス面をも考慮して下さったり、相談者がびっくりするような好条件の金利を提示して頂いたケースもあります。

みなと銀行さんは日曜日に住宅ローン相談会を実施していることが多いので、前もって予約して必要書類をご持参して下さい。 Good luck!